Cette année 2025 est particulièrement contraignante pour le marché immobilier de vente et de location de logement au regard de la réglementation énergétique. Propriétaires vendeurs et bailleurs doivent désormais composer avec un arsenal de nouvelles mesures qui transforment en profondeur les conditions de mise en vente et de location des biens immobiliers. Ces changements, dont la plupart sont issus de la loi Climat et Résilience, ont pour objectif d’accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français. Passons-les en revue en ce mois de janvier 2025.

DPE et audit énergétique : nouvelles obligations concernant ces deux expertises

Parmi les changements significatifs de cette nouvelle année figure celui de la fin de validité des diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés avant le 1^er juillet 2021. Cette mesure marque la fin d’une période transitoire. Elle aspire à harmoniser l’ensemble des DPE selon la nouvelle méthode de calcul mise en place lors de la refonte de juillet 2021 et les ajustements qu’elle a pu connaitre par la suite. Pour les vendeurs, une autre modification est entrée en vigueur : celle de fournir obligatoirement un audit énergétique pour la vente d’une monopropriété classée E au DPE. Cette exigence s’inscrit dans la continuité des mesures déjà appliquées aux logements les plus énergivores. Rappelons que cet audit doit proposer un parcours de travaux permettant d’atteindre a minima un gain de deux classes au DPE, avec comme principal objectif l’obtention d’une étiquette A ou B. L’audit énergétique permet aussi d’accéder aux aides financières à la rénovation énergétique.

Décence énergétique : des obligations pour la location classique et les meublés de tourisme

Côté bailleurs, la notion de décence énergétique évolue aussi de manière significative. Exit le seuil de 450 kWh/m² par an qui prévalait depuis janvier 2023. Désormais, seuls les logements affichant une étiquette énergétique comprise entre A et F peuvent être proposés à la location classique. Cette mesure exclut donc les passoires thermiques classées G du marché locatif en France métropolitaine. De plus, la transparence devient le maître-mot dans les locations immobilières de résidences principales. En effet, tous les contrats de location, qu’ils soient nus ou meublés, doivent dorénavant mentionner explicitement le niveau de performance énergétique du logement, conformément au décret n°2023-796 du 18 août 2023.

Les propriétaires de meublés de tourisme ne sont pas en reste. Dans les communes imposant une autorisation préalable de changement d’usage, le DPE devient également obligatoire, puisque les locations touristiques doivent impérativement afficher une classe comprise entre A et E inclus, une mesure qui restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2033. À partir de 2034, les critères se durciront encore : seuls les logements classés de A et D, hors résidence principale du loueur, pourront être proposés à la location touristique, comme ce sera le cas aussi pour les logements loués pour un usage d’habitation principale.

Pour les copropriétés, un élargissement de l’obligation d’élaborer un projet de PPT

Les immeubles de copropriété de 51 à 200 lots dont le permis de construire est antérieur au 1^er janvier 2013 doivent désormais réaliser un DPE collectif, à l’instar de ceux comportant plus de 200 lots. Cette obligation s’accompagne d’une autre, pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille : celle d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Grâce à cette mesure, les copropriétaires pourront anticiper et échelonner divers travaux, dont ceux de rénovation énergétique nécessaire pour atteindre les objectifs fixés par la loi. Ces nouvelles dispositions pourraient s’accompagner de nouvelles évolutions, notamment pour adapter le calendrier de l’interdiction de louer pour les logements en copropriété, même de façon rétroactive.