Diagnostic immobilier Crémieu
Cabinet MEHU

Publié le 23 Novembre 2023

État des risques : les sinistres indemnisés liés ou non à une inondation doivent y figurer

Alors que le risque inondation est à son niveau le plus fort dans diverses communes de la région Auvergne-Rhône-Alpes en raison du débordement du Rhône et qu’en règle générale, les effets du dérèglement climatique s’accentuent partout en France, intéressons-nous au formulaire de l’état des risques. Plus que jamais, l’état des risques est devenu un document essentiel dans les transactions immobilières. Pour rappel, ce formulaire doit comporter la liste de tous les risques qu’encourt un bien mis en vente ou en location.

Il doit aussi permettre aux futurs acquéreurs ou locataires de savoir si le bien qui les intéresse a déjà subi un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation. Si vous vous lancez dans un projet de vente, il est donc essentiel de détenir un état des risques complet, incluant l’information sur tout sinistre indemnisé passé, comme vous le conseillera fortement votre expert en diagnostics immobiliers. À défaut, vous vous exposez à des sanctions majeures, comme le démontre l’arrêt récent d’une cour d’appel.

État des risques sans déclarer un sinistre indemnisé : une faute lourde devant une cour d’appel

En omettant de déclarer un sinistre antérieur indemnisé dans l’état des risques, tout vendeur s’expose à payer le prix de sa négligence. C’est ce qu’ont vécu des vendeurs qui avaient intentionnellement omis de déclarer sur l’état des risques de leur bien vendu en 2010 l’inondation qu’ils avaient subie en 2002 et pour laquelle ils avaient été indemnisés. En effet, la vente de leur bien a été annulée par la cour d’appel le 28 septembre 2023, soit treize ans après sa réalisation.

À la suite de deux inondations survenues en 2014, les acheteurs se sont rendu compte que les vendeurs avaient perçu une indemnité en 2002 au titre d’un sinistre en lien avec une inondation, un événement majeur dont ils n’avaient pas été informés lors de l’achat au travers de l’état des risques. Ceci constituait donc une faute grave qui les a conduits à poursuivre les vendeurs et cela s’est finalement avéré payant, puisque la cour d’appel a tranché en leur faveur.

Etat des risques et sinistre dissimulé volontairement : la résolution de la vente a été prononcée

Mentionner noir sur blanc l’existence d’un sinistre antérieur indemnisé permet aux vendeurs de se préserver de tout litige et de s’éviter une condamnation lourde de conséquences du point de vue juridique, patrimonial et financier. Dans cette affaire, la cour d’appel a prononcé la résolution de la vente et a condamné les vendeurs à verser le montant du prix de la vente ainsi que d’autres frais, soit au total une somme de plus de 456 000 euros.

Cet arrêt rendu par la cour d’appel a infirmé la décision de première instance. En effet, la clause de renonciation de toute demande en nullité de la vente ou en diminution du prix qui figurait dans l’acte authentique de vente de 2010, et qui avait abouti en première instance au rejet de la demande en résolution de la vente, s’avérait inapplicable en ce qui concerne l’obligation de déclarer tout sinistre antérieur indemnisé.

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