État des risques et pollutions : annexer un ERP valide lors d’un bail vous évite bien des soucis !

L’état des risques et pollutions (ERP), tout comme les autres diagnostics immobiliers, n’échappe pas à l’obligation d’être à jour lors de la signature d’un contrat de bail. Même si elle s’est déroulée loin des départements de l’Isère et de la Savoie, et plus globalement de la région Auvergne-Rhône-Alpes, notre territoire de prédilection, une affaire récente nous a rappelé cette obligation essentielle qui incombe au bailleur : celle de transmettre un ERP encore valide. Voici brièvement ce qui s’est passé.

ERP non valide lors d’un bail : bailleurs, que risquez-vous selon le Code de l’environnement ?

Pour les faits, un bail commercial avait été signé le 9 mai 2012 mais le locataire n’avait jamais réglé les loyers. La bailleresse l’a donc poursuivi en justice et pour se défendre, celui-ci a invoqué que l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), qui lui avait été fourni lors de la signature du bail, n’était plus valide à ce moment-là et qu’en vertu de ce manquement, il demandait la résolution du contrat. En effet, l’ERNT, ex-ERP de l’époque, était daté du 2 octobre 2009 et avait donc plus de deux ans, alors qu’il aurait dû avoir six mois tout au plus. Une telle situation donne le droit de demander la résolution du bail (ou la diminution du loyer d’ailleurs), en vertu de l’article L.125-5, V du Code de l’environnement. La cour d’appel parisienne devant laquelle l’affaire a été portée a donc prononcé la résolution du contrat et a exonéré le locataire de toute obligation de régulariser sa situation concernant les loyers impayés.

ERP valide : un document à fournir malgré une jurisprudence peu harmonisée  

Ce qu’il faut savoir, c’est que la résolution du bail dans un tel contexte n’est pas systématique, comme le démontre la jurisprudence. À titre d’exemple, préalablement à l’arrêt de la cour d’appel de Paris, la Cour de cassation avait cassé l’arrêt de résolution de bail pris par la cour d’appel de Versailles. En effet, certaines juridictions, en l’occurrence une des plus hautes, ne prononcent parfois une telle condamnation que s’il est prouvé par le locataire que le manquement du bailleur lui a causé un lourd préjudice. À défaut, la demande est rejetée. En effet, la résolution du bail est une décision qui sanctionne fortement un bailleur et qui peut sembler, pour certaines juridictions, démesurée au regard d’un simple dépassement de date de validité.

Dans le doute, le Cabinet MEHU conseille à tous les bailleurs de rester sur leurs gardes et de respecter l’article R125-26 de la partie réglementaire du Code de l’environnement relatif à l’ERP, soit l’obligation de fournir un état « établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit ». Par ailleurs, cette obligation est aussi valable lors « de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien immobilier ».