Rénovation énergétique en copropriété : quelles solutions pour éviter l’interdiction de louer ?

Comme tous les autres bailleurs de passoires énergétiques du parc locatif privé, les copropriétaires bailleurs de passoires énergétiques qui souhaitent continuer à louer leur bien à compter de 2025 ou 2028 pour répondre aux exigences de décence énergétique de la loi Climat et Résilience, voire à compter du 1^er janvier 2023 si celui-ci consomme plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale, doivent tout faire pour le rendre plus performant énergétiquement. Toutefois, contrairement aux autres propriétaires bailleurs, ceux qui louent au sein d’une copropriété ne disposent pas des mêmes facilités pour rénover, car dans la plupart des cas, certains travaux (ex : isolation) doivent avoir été approuvés par une décision commune prise en assemblée générale. Consciente de ce frein considérable à la rénovation énergétique, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) à la suite d’une enquête réalisée auprès de cinq cents de ses adhérents, a communiqué ses préconisations pour aider les copropriétaires bailleurs à sortir de cette impasse. Notre cabinet expert en prestations de copropriété comme le diagnostic technique global (DTG) ou la mise en copropriété en Isère, en Savoie et dans le Rhône, vous expose les propositions pertinentes de ce groupement important de professionnels de l’immobilier.

Les copropriétaires bailleurs plus touchés que les autres bailleurs par l’impossibilité de rénover

Pour un copropriétaire bailleur de passoire énergétique, rénover son bien pour échapper aux sanctions de la loi Climat et Résilience pour cause d’indécence énergétique, n’est pas chose aisée. En effet, en plus de se lancer dans la réalisation de travaux coûteux et contraignants du point de vue technique, un copropriétaire bailleur de passoire énergétique sait qu’il doit aussi se confronter pour toute décision de travaux impliquant les parties communes à la décision de l’ensemble des copropriétaires au travers d’une assemblée générale. De ce fait, beaucoup abandonnent (pour la FNAIM, 500 000 logements sortiraient du marché locatif d’ici à 2028) et préfèrent, comme l’a constaté la FNAIM au cours de son enquête concernant l’ensemble des copropriétaires bailleurs, relouer leur bien dans l’état (31 %), le vendre (26 %) ou le mettre en location de courte durée. En ce qui concerne cette dernière option, les propos tenus par Olivier Klein, ministre délégué au Logement, le 25 octobre 2022 sur BFM Business, sont susceptibles de les faire changer d’avis puisque celui a annoncé que le gouvernement travaille à ce que les passoires thermiques ne puissent figurer sur aucun marché locatif…

Finalement, seuls 32 % des sondés, propriétaires de biens en monopropriété ou en copropriété souhaitent rénover leur bien. Étant donné que les copropriétés abritent 63 % des biens du parc locatif privé, on peut en conclure que les copropriétaires bailleurs sont les plus touchés par l’impossibilité financière, technique et administrative de rénover.

Quelle stratégie pour enrayer les passoires énergétiques du parc locatif privé en copropriété ?

À en croire la FNAIM, il existerait quatre pistes qui pourraient aboutir à une rénovation réussie :

• permettre aux copropriétaires bailleurs de passoires énergétiques de continuer de louer malgré l’interdiction de la loi Climat et Résilience, à partir du moment un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, et ce, pendant 10 ans, soit pendant toute la durée de validité de cet outil destiné aux copropriétés de plus de quinze ans et rendu obligatoire de manière progressive par la loi Climat et Résilience à compter du 1^er janvier 2023 ;

• autoriser les copropriétaires bailleurs à présenter le DPE collectif (rendu progressivement obligatoire par la loi Climat et Résilience pour les copropriétés dont le PC a été déposé avant 2013, et ce, à compter du 1^er janvier 2024) en lieu et place du DPE individuel à partir du moment où le DPE collectif affiche une note de performance énergétique plus favorable. Pour ce faire, le DPE collectif deviendrait aussi opposable. Une telle mesure encouragerait tous les copropriétaires à se lancer dans la rénovation énergétique de leur immeuble et les rendrait plus solidaires ;

• œuvrer pour une éradication de la totalité des passoires énergétiques en créant des conditions basées sur le projet européen d’imposer pour tous les logements trop énergivores une performance énergétique minimum de F à l’horizon 2030, soit un calendrier plus réaliste, ainsi que l’exigence de rénovation au moment de la vente d’un bien (coût des travaux intégré à l’opération d’acquisition) ;

• développer et créer de nouveaux outils pour valoriser l’épargne des copropriétaires tels que des produits bancaires spécifiques à la copropriété ainsi qu’un produit d’épargne rénovation pour favoriser la rénovation énergétique au moment de l’acquisition.